近两年，由于房地产市场下行趋势，导致房地产開(kāi)发店看商資(zī)金(jīn)周转不(bù)良，出现了不(bù)少对路木投資(zī)方逾期兑付的不(bù)良项目。我司监管的众多项目物拍中，也存在不(bù)少这样的项目类型。

不(bù)良資(zī)产项目的投后管理，要主动且深度介入。了解投資(zī)人離公处置不(bù)良資(zī)产方法，针对性对投資(zī)人关注重点进行跳草管控，金(jīn)融机构对不(bù)良資(zī)做分产一(yī)般处置方法有：诉讼追偿、資(zī)雨呢产重组、债权转股权、多样化出售（公開(kāi)拍卖、协议转让、招标業弟转让、竞价转让、打包处置、分包）、資(zī)产置换、租赁、破产清偿得購等。

不(bù)良資(zī)产的项目公司（债务人）多裡們数经营不(bù)善，该資(zī)产出现不(bù)良時(s短行hí)已陷入困境，及時(shí)足额还款存在较大(dà)不(bù)錢愛确定性。在管理过程中，可以主动采取强有力措施，实時(shí)关注债务人公司信用哥光情况、生产经营情况、抵押物情况、贷款本金(jīn)、担保人实力等，加强与其他山農(tā)债权人、原债权人、当地政府的沟通(tōng)力度，保持与债务上厭人及担保人的沟通(tōng)，及時(shí)掌握其动态。

本篇文章立意探讨针对不(bù)良資(zī)产项目，常规的监管措施的意义了兒以及如(rú)何增强常规监管措施。暂不(bù)涉及针对不(bù)良資我玩(zī)产的深度监管服务模式。

以下為(wèi)不(bù)良資(zī)行腦产投后管理过程中的一(yī)些风险关注点。

（一(yī)）抵押物价值持续动态监管

為(wèi)防止项目公司各类债务将公司掏空，金(jīn)融机构往往要商下求房地产公司提供担保，資(zī)产抵押是较為(wèi)常见的项目控制方器學式，是盘活資(zī)产的基础。不(bù)动产抵押以登记為(wèi)生效要件，嗎來动产抵押以登记為(wèi)对抗要件，依法被查封、扣押、监管的我中财产不(bù)得(de)抵押。监管工(g去行ōng)作中，项目进场前已完成不(bù)动物熱产的抵押登记，或投后管理团队人员根据委托方的要求代办不(b路器ù)动产的抵押登记。虽然已经办理不(bù)动产登记，但鉴于物权法新规实施后：問森允许抵押人在抵押期间转让财产。这可能會(huì)导致未登记的动产难以追及外業；已经登记的不(bù)动产可能會(huì)遇到抵押权实现的障碍，抵押权煙們的追及效力无法产生应有效果，增加了抵押权人追及抵押物的风险；抵押人转让后未用說銀价款清偿债务，在买受人无处可寻或将抵押物再次转吧慢手，或房屋被查封扣押等情况下，抵押权人可能面临間跳无法实现抵押权或者实现抵押权的成本增加等问题。最現錯终将导致投資(zī)人此项增信措施的难于落实，担照冷保力度下降的问题。

因此在后续的监管过程中应关注投資(zī)人与被都道投資(zī)方签署的抵押担保合同以及抵押登记，确保合同内有关于债权实现前，抵城章押物不(bù)得(de)转让或限制转让的明确约討新定，并需将该约定登记以产生公示效力，以对抗抵押人私下转让時(shí)发生一房物权变动的情况。并在监管期内持续关注抵押資(zī)产的存续状态，定期检查土地訊鐘、地上建筑物及附着物是否存在涉诉查封的情况；定少月期查看政府对停工(gōng)烂尾楼的出台新规。实時(shí)向船答委托方汇报现场抵押物的价值是否覆盖其债权、抵押权是否出现潜在风险。

（二）剩余货值持续动态监管

房地产项目的还款来源一(yī)般包括但不(bù)限于委托贷款、答輛销售回款、資(zī)产转让收入、贷款資(zī微數)金(jīn)、其他(tā)融資(zī)資(zī)金(jīn機笑)及其他(tā)收入等，抵押物下项目的销售回款一(yī)般為(wèi)主要紙要还款来源。在实际监管过程中，房产销售中按揭、全款得習一(yī)般支付比例较大(dà)且有政府、银行参与监管，保障按的音揭資(zī)金(jīn)转入监管账户，但分期方式销售比例不(bù)定，且愛業存在项目公司通(tōng)过正常网签备案隐瞒以房化债，是河从而出现货值流失无法覆盖债权和收益的风险。為笑這(wèi)了保证投資(zī)本息的安全，根据不(bù)同的项煙腦目及区域情况，对标的项目可售货值、回笼資(zī)金(jīn)和在途歌商資(zī)金(jīn)动态监控。作為(wèi)投后管理团問子队需对项目公司提供的销售台账需定期与住建、网签系统等官車船方公示销售数据核准，并对其中销售收款比例有异合同在申报备案時(shí)重点关注匠煙，定期统计项目的剩余货值，当剩余货值预警時(shí)，及時(shí)向委托方坐哥风险预警。定期前往项目公司售楼部考察销售热度河外，获取项目公司销售数据并对照网签系统，参考销售明會回笼資(zī)金(jīn)，计算回笼資(zī)金(jīn)对投資(zī)遠短資(zī)金(jīn)的覆盖率，整理汇总后汇报委托舞亮人，供委托人参考决策。

（三）关注项目公司股东及承担差额补足担保责任方的股权变化

除了資(zī)产抵押外，金(jīn)融机土吧构往往要求项目公司提供股权质押及股东提供差额补足的保证来尽可化雪能的為(wèi)债权增信，在不(bù)良資(zī)产项街低目中，由于项目公司及其集团公司存在向多家(jiā)银行、非银行金相校(jīn)融机构融資(zī)的需求，可能出现在监管期内将监管范围内的项目公司笑懂及关联公司股东的股权部分或全部转让给其他(tā)金(白女jīn)融机构，或者其股东或法人同時(shí)担任集唱自团内部其他(tā)关联方的法人等情况，监管过程中需定期借助個生启信宝、企查查、天眼查、中国裁判文书网等查看企业的股权穿透、股东個都及关联方公司的股权转让，提前预警企业的隐形债务、法人及董监高的涉诉路音限消事项，為(wèi)委托方争取主动规避女輛风险的机會(huì)。同時(shí)如(rú)果委托方在前期制度设计上持有项目懂機公司相应比例股权，可以通(tōng)过公司章程制定相关规定，并向项開物目公司派驻董事，参与股东會(huì)、董事會(huì)决议来控制重大(d錢農à)事项的风险，投后管理团队重点关注股东會(huì)、董事會(huì)的决舊廠议事项范围，审核送审事项是否履行了相关流程。

（四）证照办理、工(gōng)程施工(gōng)节点滞后的问题

项目进场监管前，标的物可能已经烂尾或停工(gōng)，进场后，務木在标的物进行二次改造的过程中，可能會(huì)存在土歌下地证、施工(gōng)证、预售证等办理严重滞后，且预计短(duǎn)期内无報看法改善的情况。

项目证照办理滞后的主要原因有以下几点：

1、标的项目為(wèi)拓宽開(kāi)发渠道引入代建方，利用代建方的品窗說牌影响力為(wèi)该项目的開(kāi)发建设聚集資(zī)源，開有海(kāi)发过程中各方的规划设计、制度安排不(bù)一(yī)致好靜時(shí)，在各方拉锯的过程中导致项目节点滞后。

2、标的项目長(cháng)期停滞，為(wèi)尽雪件快盘活项目，需处理遗留问题，包括已完成部分的质量认定、下木结算、資(zī)料移交、设备人员材料退场、索赔与反索赔等原因輛老导致原计划节点的滞后。

3、标的项目盘活过程中資(zī)金(jīn)缺口过大(術資dà)，导致现场停工(gōng)或无法采购工(g年知ōng)程物資(zī)，无法赶上相应节点，进而影响销售进度，甚至触发与委習務托方的对赌条款，影响债权的实现。

（五）对章证照及账户的日常监管

对不(bù)良資(zī)产项目的监管，投后管理校這团队应严格按照监管协议约定的授权范围、审批流程进行监管，对项目開(k她門āi)发建设中正常用印、付款报审后执行留痕之外，应重点监管项目公司与关事友联方的合同签订、往来款项，防止项目公司恶鄉見意抽逃資(zī)金(jīn)、為(wèi)关联方提供担保或兜底。日常用外章印仔细核对用印材料，严防用印过程中夹带无关材料。评估标的项目财务风险、法場麗律风险后，定期、不(bù)定期进行账户核查，确保项目資(zī)金(j時區īn)安全，不(bù)出现挪用資(zī)書校金(jīn)、体外資(zī)金(jīn)循环等重大(dà)风但雜险事项。

（六）标的项目展期还款的影响

不(bù)良資(zī)产项目中，针对监管项目不(bù)能到期还本付息的情形如秒，在展期内，投后监管工(gōng)作需关注项目公司及其关联方破产、多笔债权同時自又(shí)到期的情况。若项目公司自身陷入停工(gōng)或销售回款不(bù)能快看覆盖债权時(shí)，需项目公司配合提供其母公司或关联方的对外借款清单，关注白海其他(tā)金(jīn)融机构借款的到期情况，是腦業否會(huì)要求企业或项目公司增加抵押物、担保見問等进行增信。

（七）监管过程中其他(tā)风险防范点

（1）在项目公司存在多笔金(jīn)融贷款時(店街shí)，除关注标的项目自身风险之外，应额外关注其他(tā)司路金(jīn)融机构展期情况。投后管理团队将在项目懂東完成债权資(zī)料交接后及時(shí)对债务如頻人的借贷情况进行二次梳理，核实接收資(zī)产、其他(tā)金討信(jīn)融机构的贷款还款的有关情况，了解债务人经营情况、資(z火畫ī)金(jīn)链情况、诉讼纠纷等。

（2）谨防关联破产的情形发生。不(bù)良資又西(zī)产多存在互保、担保的情形，在面对互保情形時(金河shí)，除关注管理的债务人本身的风险外，还应关注互保法人的資(下綠zī)金(jīn)、诉讼情况，应当及時(shí)吧的报告委托方评估风险争取主动规避风险的处理時(shí)间。

不(bù)良資(zī)产项目投后监管工(gōng)作中，面临层出不(b短站ù)穷的风险，需要投后管理团队主动及時(shí)去识别风险，深度介入暗金监管项目中，多渠道获取信息进行整合分析汇报至委托方，根据委得用托方指令在项目现场落地执行，确保监管工(gōng)作的顺利開(kāi錢秒)展，帮助投資(zī)人提前控制风险，顺利盘活（或处置）不(笑大bù)良資(zī)产，实现多方共赢。