随着房地产市场行情回落，房产项目特殊事项频出，在项目实际运营中會(huì)出现多相各种情况，对投后监管工(gōng)作提出了新購樹的考验；现就某专一(yī)客户的房产项目的投后管理工(gōng)作内容进行经地為验分享：

首先是日常管理工(gōng)作：在监管的过暗東程中，需定期核查产调、共管章照等情况，并保证各项增信措施的落实；定城資期核查监管公司账户状态及流水情况，控制项目收支并完善销售监管环节，能購查证项目回款情况，避免体外收款等；增加工(gōng)地勘踏频率，动态離如掌握工(gōng)程施工(gōng)情况；

在日常管理工(gōng)作中，印章管理及腦請项目销售层面所涉内容较多且杂，现就其一(yī個爸)些管理经验进行阐述：

关于印章管理层面，在项目监管的过程中，应注意对项目公司用印銀月频次時(shí)刻保持敏感，防止项目公司私刻印章，保证监管的封子線闭性；对于新刻制的印章，按照监管要求及時(shí)完成刻制并移交共管；对于頻科必须開(kāi)通(tōng)电子(zǐ)印章的项目，需定相北期在政府或相关网址登录核查电子(zǐ)印章使用情况，确保時他印章在监管要求的使用范围内。以某存续项目為嗎厭(wèi)例，项目在已临近预售节点，在监管过程中，现场发现项目用章频次并未增多物的，引起了现场人员警惕，最后发现项目公司為(wèi)减少审批時(會間shí)间私刻公章，现场第一(yī)時(shí)间向空冷投資(zī)人进行汇报该情况，并收回私刻的去暗印章，最终，在现场监督下销毁私刻的印章，项目公司出具承诺函不(bù)再有该家化行為(wèi)，尽可能减少投資(zī)人的我動损失。

关于销售管理层面，要做好(hǎo)以下核查工(gōng)作：（1）合约門房：认购协议、网签备案合同；（2）网签：当地网签系统及都黑房地产网公開(kāi)公示网签数据；（3）回款：监管账户個見一(yī)般无法開(kāi)通(tōng)网银或对鐵吃其功能有開(kāi)通(tōng)限制，要求開(kāi)通(t費車ōng)查询网银或短(duǎn)信通(tōng)知，若都无法少鐘開(kāi)通(tōng)则要求出纳每周到看提供对账单等資(zī)料，便于理清已售合同金(jīn)额、已回款金(樂男jīn)额、在途資(zī)金(jīn)、按揭在途等数据；（4）台月城账：项目方提供销售台账；（5）收据：收款收据等涉及空白授信文件用印，现就很场监管需定期核对，对已经作废的文件进行收回，对暂不(bù)需要生可的空白授信文件收回共管。通(tōng)过核查上述的五项数据，相互印证，風舞核查项目公司销售数据的真实性及准确性。以某存這知续项目為(wèi)例，在開(kāi)盘時(shí)，现技著场对開(kāi)盘现场进行巡查時(shí)发现pos机数量多于申問山请数量，经检查发现存在体外收款现象，客户所交装修款未低習进入共管账户，现场发现后第一(yī)時(shí)间要求停止章中使用未申请的pos机并向投資(zī)人进行汇报，嗎務最大(dà)程度保护投資(zī)人的利益，减少损失。

其次，除日常工(gōng)作外，项目还可能存在一(yī)些风险山知事项，比如(rú)诉讼等，这也是投資(zī)人关注的重点；房地产企业長(chá都東ng)期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式她農，在疫情冲击和市场下行压力加大(dà)的情况下，销售回款不(坐不bù)畅、新增融資(zī)受阻，資(zī)金(jīn)链出现问题等，导問內致部分已售商品住宅项目因資(zī)金(j道身īn)周转困难而停工(gōng)或逾期交付、供应商货款支付不(機農bù)及時(shí)，项目涉诉情况增加，以我司监管的某项目為(做西wèi)例，该项目未開(kāi)预售，无销售資(z南請ī)金(jīn)流入，款项主要来源于集团转款，后集团資(zī)會他金(jīn)链断裂，导致项目无足够資(zī)金(jīn)支付供应商款项，身數被供应商接连起诉，导致项目风险加大(dà)，投資(zī計好)也密切关注项目公司诉讼情况，关于诉讼查遠嗎询及后续事项跟进，进行以下经验分享；

（1）定時(shí)核查项目诉讼情况（可通(tōng)过企查查、中国裁判文书网樹哥、中国执行信息公開(kāi)网及当地的法院等查询项目涉诉情况），对于所属集她答团负面舆情，核查负面事项是否与在管项目公司存在直接关系，小老向投資(zī)人及時(shí)反馈，规避事訊相关风险；定期查询监管公司征信，掌握企业的信用状况，减少不(bù河場)必要的信用风险和损失；

（2）若有纠纷，法院會(huì)先进行民(mín)事调放家解，若调解成功，则双方按调解书履行相应义务；若不(bù錢媽)成功，则进入诉讼流程；若原告方申请财产保全，法院同意后會(hu要火ì)发生诉前冻结情况，冻结的范围包括银行存款、房屋、土地等，需要劇森我方定時(shí)进行查询、并及時(shí)与项目公司法务沟通很自(tōng)，了解其处理意见，并及時(shí)配合报备；

（3）诉讼过程中，及時(shí)跟踪收集案件进展信息，若可旁听開(kāi購河)庭，建议旁听并做好(hǎo)记录，一(yī個醫)审、二审（如(rú)有）判决下达后，及時(shí)做好(hǎo)整理和报备生知；

（4）若项目公司作為(wèi)败诉方，对方可能會(huì)申请强制执行，法院會機廠(huì)直接扣除账户中的款项，若项目公司实在无可供执行的财产致使和藍案件进入终本阶段，也需后续持续关注，以防申请人发现被执行畫市人财产的，随時(shí)申请恢复执行，让案件重人行新进入强制执行程序；在此阶段因為(wèi)可能會(hu人很ì)发生資(zī)产被执行的情况，故需尤其注意。

最后，某些项目在具备偿债能力時(shí)项目还會(huì)存续，會聽制(huì)增加转投项目，以我司监管的A项目為(wèi)例，该项目電爸销售回款比较理想，交易对手希望与信托进行深度合作，将部分销售回司電款转投至其他(tā)项目；因转投项目并非交易对手自操盘，存在一(yī)部分章证兒笑照由合作方单独收管，对转投公司章证照进行共管時(s刀他hí)，需向信托领导确认是否知晓该特殊情况，并要求交相裡易对手对该事宜提供情况說(shuō)明或承诺函，确保监管措施符合要求；以下是校子关于转投项目的一(yī)些经验分享，供大(dà)家(jiā)参考：

（1）一(yī)般转投操作流程：签署转投草東交易文件→落实相关增信措施→转投放款走账；若转投涉及部房商分公司的临時(shí)共管，通(tōng)常在完成走账后會(huì少水)对临時(shí)共管公司进行释放，释放時(shí)需業廠以收到信托运营审批意见為(wèi)准；

（2）需厘清项目转投的相关增信措施，配合交自藍易对手办理相关抵质押手续并做见证汇报，确保在會森转投資(zī)金(jīn)放款走账前完成转投公司的共管弟藍等相应增信措施的落实并汇报；

（3）因共管公司较多，转投公司不(bù)属于原交易结构内的公又跳司，且无对应合同，部分项目存在转投公司的相关店些流程报信托业务经理审批即可，需向信托运营确认对新增共管的转投公司日后付款費朋用印流程报审审批人；

（4）若新增转投项目非交易对手自操盘，存在其他(tā)合作方，需确认保我在险柜存放地点、安装监控是否需要豁免。