摘要：房地产行业的发展一(yī)直以来与金雨拍(jīn)融行业密不(bù)可分，对于房企融資黃很(zī)而言，為(wèi)了项目融資(zī)，開(kāi)发商往往以房街場地产本身及因房地产所产生的各项权益作為(wèi)抵押，比如(r妹拍ú)包括土地抵押、在建工(gōng)程抵押或已建成物业抵押。本文浅器得析土地抵押过程及相关问题，望对后续项目提供一(習從yī)定的帮助。

关键词：土地抵押

一(yī)、咨询抵押登记相关部门

办理抵押手续，业务人员一(yī)定要就整个流程进行详细咨询确认，可先在去購网上查询相关的办事科(kē)电话号码，致电进行咨询或现场沟吃木通(tōng)，咨询的问题可参考下表清单：

1、是否接受将土地抵押给非银行金(jīn)融机构

2、是否接受将土地抵押给异地金(jīn)融机构

3、是否接受顺位，后顺位抵押是否需要先顺位抵押权人的书面同意

4、在先顺位抵押注销后，登记在后的抵押权人是否自離友动提升抵押顺位

5、是否接受《贷款合同》以外的合同作為(wèi)主债权合同，如件店(rú)财务顾问合同、债权确认协议等

6、土地抵押和在建工(gōng)程抵押在不(b上森ù)同部门办理的，对办理的先后要求是什么從場

7、递件后多長(cháng)時(shí)间朋請可以出具记载登记事项的证明文件

8、期限如(rú)何登记，登记“抵押期间”的靜歌，届满后是否自动解押

9、是否需要出具评估报告，如(rú)有，对评估公司有无懂睡具体要求

10、同一(yī)主债权对应数个抵押物時(shí)，是否務高每个抵押物均可担保全部主债权

11、土地抵押后续转在建工(gōng)程或雜吧者房产抵押時(shí)，是否需要先解除土地抵押

12、土地上已有在建工(gōng)程的，是否可以雨水仅办理土地抵押登记

13、土地已办理抵押，在建工(gōng)程是否可以抵押给不(bù亮照)同的抵押权人

土地抵押的咨询问题清单来源：《中国房地产基他費金(jīn)操作指南》-融資(zī)篇

二、資(zī)料准备

一(yī)般而言，不(bù)动产登记中心會(huì)规定男在抵押人和债权人在办理抵押手续時(shí)需要提供的办理材料清单，该清单一(喝兵yī)般在地方的不(bù)动产中心网页可查询下载；以清远市為(wèi)例技習，所需資(zī)料為(wèi)：

1、申请表（格式有不(bù)同，需自行下载）------双方加盖红章

2、不(bù)动产抵押权证明文件：抵押人和抵押权人相关协议或合為開同（原件）；

3、抵押权人：银行、小(xiǎo)额贷款公司、担保公司等所需提供的資(zī她司)料：

法人代表证明书（原件）、法人身份证（复印件）、授权委托书（原件）、受委托人身份黑廠证（原件和复印件）、营业执照（复印件）、金(街又jīn)融许可证（复印件）------全部加盖红章

4、抵押人：项目公司所需提供的資(zī)料

法人代表证明书（原件）、法人身份证（复印件）、農紙授权委托书（原件）、受委托人身份证（原件路嗎和复印件）、营业执照（复印件）、公司章程（复印件）、股东會(h兒她uì)决议书（原件）------全部加盖红章

5、房产证/不(bù)动产权证书/国有土地使用证樹子（原件在不(bù)动产中心保管的到档案室申请嗎低复印件）

6、如(rú)有其他(tā)抵押权人，提交其他(tā)抵押权人的书面同意文件和知討身份证明文件：因抵押权顺位、被担保债权数额、最高债权额、雨鄉担保范围、债务履行期限发生变更，对其他(拿國tā)抵押权人产生不(bù)利影响的。

三、一(yī)些需要注意的问题

1、合同问题

在办理土地抵押時(shí)，不(bù)动产中心可能不(b國謝ù)认可抵押双方自行签署的土地抵押合同，而要求使用标准舊習制式合同，出现这种情况的话，就意味着要同時(s線舞hí)签署制式合同和双方合意版抵押合同，技服这時(shí)我們(men)需要处理好(hǎo)間雜两份合同间的关系。

一(yī)般情况下，制式合同正文的最后一(yī)个条款是空白的，要求填写双方认弟笑為(wèi)需要约定的其他(tā)事项，可紙家以在这个条款约定：“未尽事宜，以双方另行签微要署的抵押合同约定為(wèi)准。”而另行签問紙署的双方合意版合同则增加一(yī)条约定：“双方在本合同签署哥中之后，若根据土地管理部门的要求，需另行签署令土地管理部门满生船意的关于抵押财产的制式合同，方可完成相应的抵押登记手续，则本合同应当作年厭為(wèi)制式合同的补充合同，对于制式合同未尽事宜，或不(bù腦司)一(yī)致事宜，均以本合同约定為(wèi)准。”制式仅作為(w店和èi)办理抵押登记之用，双方合意版合同则看就实际约定双方的具体权利义务，并通(tōng)过相应的合同条款将两份合同衔接慢村起来。此外，还需注意抵押合同是否要求与土地证对应。有的時(s關就hí)候一(yī)个地块分為(wèi)多宗地，有多个土地证，当地不(bù)什水动产中心如(rú)果需要一(yī)证一(yī)合同对应，则需要提前沟畫從通(tōng)并准备合同。

2、顺位抵押的相关问题

正常情况下，债权人都是办理第一(yī)顺位抵押，但如(rú)果办理的是第二顺位醫見抵押，还需特别注意以下问题。一(yī)是抵押金(jīn)白謝额，第二顺位加上第一(yī)顺位抵押担保的主债权金(jī跳低n)额合计不(bù)得(de)超过抵押物的评估价值。二是需经过第兒視一(yī)顺位抵押权人的同意，最好(hǎo)是出具盖章的少同意函。三是第一(yī)顺位抵押权注销后，第二吃子顺位抵押权人可否提升抵押顺位，各地实操有差异，若可以自动提升，需秒小及時(shí)关注并获取最新的土地抵押登记信息备份，若不(bù)自动音資提升，则应沟通(tōng)抵押人及時(s森藍hí)办理抵押变更登记。

3、抵押和查封的优先受偿问题

不(bù)动产抵押权人具有对不(bù)动产处置的优先受偿权，并根据抵押物如权登记顺序受偿；而财产保全（不(bù)动产查封）作為(wèi)一(yī)种诉術麗讼保全制度，它的设立是為(wèi)了防止债务人跳紙在诉讼前后恶意隐匿、转移财产或毁损财产，从而充分保障债权相冷人的合法权益、保障诉讼后的生效判决得(de)以顺利执行；并不(bù討機)是将财产保全等同于优先权可以在日后执行中享有优先受偿权我子，即申请人对保全财产不(bù)具有优先受偿权。即抵押物被查封对抵押权人的优先受也分偿权不(bù)會(huì)造成实质不(bù)利影响，但會(huì)通湖使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置時為坐(shí)间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。